增值税纳税筹划方案研究-以青达公司为例

摘    要

纳税筹划是缴税人依据所涉及的税收环境，在我国法令准许的领域内，对公司的经管事项或涉税事项施行事前策划，设法避免税务风险，节制降低税收负担，从而完成让缴税人财政权益无穷大的一连串行动。伴同社会主义市场经济体制持续的完备和成长，房地产公司渐次趋向成熟，成为拥有巨大进步潜力的重要行业。与此同时，高额房价、住房困难等伴随发生的民生问题也备受关注，而房地产公司作为房地产业的重要角色更成为了社会公众着眼的焦点。土地增值税又是房地产公司所交纳的最重要的税收种类的一种，对其收益有着至关重要的作用，所以对土地增值税的筹划是房地产公司增强竞争力的重要手段。怎样实行行之有效的纳税筹划，也会直接关系到房地产公司利润的实现。

借鉴国内外纳税筹划的先进原理，从土地增值税纳税筹划的角度入手，根据青达公司的实际情况，站在缴税人角度，探讨具体房地产公司如何合理合法运用税法优厚细则实行纳税筹划。起首为引言，重要大环境和作用、探索的目标物及手段、论文的框架和布局等；其次是有关原理综述，主要说明纳税筹划及土地增值税纳税筹划的含义、基础原理和方式；再次介绍青达公司的基础景况，并对公司纳税筹划的环境加以分析。

 关键词：房地产企业；土地增值税；纳税筹划

 Abstract 

Tax planning is a tax based on people involved in the tax environment, the Act permitted within our field, the company's tax-related economic issues or matters of planning in advance, try to avoid tax risks, control reduce the tax burden, thereby completing the tax so that people financial interest infinite series of actions. With the socialist market economic system of complete and sustained growth, real estate development enterprises gradually maturing, has a huge potential for progress has become an important industry. Livelihood issues at the same time, high prices, housing difficulties are also associated with the occurrence of concern, and real estate development enterprises as an important role in the real estate industry has become the focus of the public eye. LAT is the most important kind of a tax paid by real estate development enterprises, their income has a crucial role, so the land tax planning is an important means of real estate development enterprises to enhance competitiveness. How to implement effective tax planning, will be directly related to the real estate development enterprises realized profits.

In this paper, we learn from the advanced theory of tax planning, land value-added tax planning from the start point of view, according to the actual situation of green real estate development companies, people standing tax point of view, to explore specific real estate development enterprises to use legitimate favorable tax rules implemented Tax Planning. First is the introduction, important topics including the environment and the role of this Title, exploration targets and means paper frame and layout; followed by a review related principle, introduces tax planning and land value-added tax planning content, the basic principles and methods; re-introduce the basic situation of Youth of the company, and the company's tax planning environment to be analyzed; and then discusses the reasons for Youth of the company retained land value tax planning and the resulting problems.

 Key Words: Real estate company  Land appreciation  Tax planning

目    录

摘    要 

Abstract 

一、绪论 

（一）研究背景 

（二）研究目的及意义 

1.研究目的 

2.研究意义 

（三）国内外文献综述 

1.国外文献综述 

2.国内文献综述 

（四）研究的主要内容 

二、青达公司纳税筹划环境分析 

（一）青达公司基本情况 

（二）青达公司纳税筹划环境分析 

（三）筹划人员专业水平良莠不齐                      

（四）没有充分利用税收优惠政策 

（五）没有灵活运用相关筹划技巧 

三、增值税纳税筹划方案 

（一）增值税纳税筹划基本目标 

（二）单独设立筹划部门负责纳税筹划 

（三）选择项目核算方式进行纳税筹划 

（四）运用合理定价方法进行纳税筹划 

（五）适度加大建造成本进行纳税筹划 

四、增值税纳税筹划方案的实施 

（一）方案的实施步骤 

（二）方案的风险分析 

（三）方案的实施保障 

1.企业各组织机构之间协调配合 

2.领导层把握全局进行正确决策 

3.加强内部控制实施制度化管理 

结    论 

致    谢 

参考文献 

附 录 一 

附 录 二 

一、绪论

税务收入即是当局为实现其功能，使大众须要得到餍足，倚赖当局的政事职权，利用法律方式，根据恒定准则，以价格形式强行地、索求报酬地会集局部社会产物所产生的专有的分派干系。税收是国家组织财政收入、调节监管社会经济的重要形式和参与国民收入分配以及再分配的重要保障，有着举足轻重不可或缺的地位，但是对应的，它也在特定水平上增加了企业的经营本钱。每位公民都应该具有主人翁意识和社会责任感，依法纳税作为每个公民应尽的义务这无可厚非，但纳税人没有义务超过法律的规定来承担国家赋税。大部分企业作为经济主体和理性经济人，其从事经济活动的最终目的就是为了追求自身经济效益的最大化，因此如何降低纳税人负担，规避涉税风险便成为了企业普遍关注的问题。缴纳税金是公司出产经管行为的一项付出，无疑是愈少愈好，不管缴纳税金如何的公道平允都意指着公司的径直经管收入发生某种程度的损耗，纳税筹划就是在这样的情况下应运而生的。纳税筹划即是正当规避赋税、规范缴纳税金，怎样在遵守法律的前提上，做到“应交的一分不少交，不应交的一分不多交”，已经成为纳税人的普遍共识和企业经济管理的重要课题[2]。

（一）研究背景  

田地从属不动产业，对田地征缴税金是一类悠久的税务收入方式，还是现代列国广泛征缴的一类资产税。我们国家建立后，田地、屋宇等不动产的课税轨制相对单薄，固然相继征收过都市房地产税、田地占用税、契税、房产税等税类，不过这些税种很多隶属于沿袭的土地税，有些甚至带有行为税的特征。改革开放以前，田地征管轨制一向采用行政划拨的方法，田地施行非有偿、无期限占用，不容许进行田地交易，既没有地产交易行为，更没有地产业务市场。可想而知，在这以前是不存在土地增值税这一税种之设的。事实证实，这种田地管理轨制不太能拔高田地的应用效率。改革开放以后，我国对土地使用征管轨制渐渐实行革新，变更了土地无偿占用、禁止交易的沿袭法则，确定了有偿占用、容许让渡使用权的规章和法令。一九九三年年末，中央人民政府颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，一九九五年年初，国务院组成部门财政部发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，打算从一九九四年一月一日起在国内课征土地增值税，这是我们国家课征的首个对田地增值收益开征的税。国务院主管税收工作的主管机构国税总局于二零零六年十二月二十八日颁布的《关于房地产公司土地增值税清算管理有关问题的通知》中确切说明：自二零零七年二月一日开始，房地产开发企业土地增值税的缴纳从以前的“预征制”转变成“清算制”。自此之后所有级别税务机构也随之加大了对土地增值税的征收管理力度，土地增值税大幅增多。在土地使用轨制和管理制度以及税法发生巨大厘革的情况下，企业怎样踊跃地采用回应方法，做好守法纳税与合理避税的和谐统一，做到“规避涉税风险”、“合理筹划节税”成为一个首要的策略环节[3]。

（二）研究目的及意义

1.研究目的

在竞争日益激烈的市场经济环境下，对房地产公司而言，因其工程开发周期长、交易金额大、涉税复杂且金额较大的特点，成为税务部门的监管重点。涉税风险大，但节税点多，筹划空间也很大，如果能筹划成功，带来的价值不可估量，是以纳税筹划特别是土地增值税的纳税策划越来越多地影响着房地产公司的成长。房地产公司对土地增值税实行纳税筹划从某些方面来讲可以鞭策税务策划的日益完备 [4]。而对房地产公司而言，土地增值税的纳税策划，能够使税负减轻、规避危害，让其少交乃至不交“冤枉税”，从而实现公司利润的最大化。而同时，房地产公司为了实行正当守法的纳税筹划，达到节税目标，会更加关注国家近期出台的一系列法律法规以及税收政策，并根据国家大政方针政策的变化及时调整企业的相应对策，趋利避害，有利于促进税收法律制度的贯彻和实施。

2.研究意义  

在企业使用税制疏漏和瑕疵获取本身收益的时候，也能让制定法律的机构及时了解到现行税制可能存在的欠缺，从而促进税制的不断健全。由专业人员对土地增值税进行纳税筹划，可以使整个房地产公司处于最佳运营状态，社会资本不断向规模大、经营规范、利润高的企业和行业流动，最后达成规模经济，最大地完成全社会资本的深化配备布置。所以土地增值税的纳税筹划对房地产公司以致全社会的发展都有着积极且深远的效果[5]。

（三）国内外文献综述  

1.国外文献综述

纳税筹划是缴税人在现在实行的税收轨制条件下，充足使用种种的税收法令，恰当部署理财行为和生产经营交易过程，凭借正当的财政调和有机的会计措置，精巧地安置纳税方案，在遵守法律的条件下，达成缴税以后益处很大的涉税行径[6]。

纳税筹划的意义不胜枚举。从微观来讲，纳税筹划有助于提高纳税人的纳税意识，社会经济发展到一定水平，企业开始重视纳税筹划，纳税筹划与纳税意识的增强具有客观一致性和同步性；有利于达成缴税人财政权益的最大化，它能够减少缴税人的税金费用，防范缴税人落入税制圈套，不缴不应交付的税金；有利于拔高公司的财政与经管措置水准，公司实行纳税策划不能离开会计，而其人员要熟练掌握会计轨制和准则，更要谙熟现今实行的税收法令，根据税制规定置账、填账、计税和填写申发报告，从而提高其财会管理水准；有利于提升公司的角逐力，公司通过税务策划，使得税担减轻，加强了活力和角逐力。从整体来看，其有利于改良财产构造和资本的正当措置，缴税人依照税制中税基和税金征收额度的差别，凭借各类优厚策略，实行理财决定、公司轨制革新、产物布局整顿等，纵然从自身看来是因为降低税收负担，然而在意识之外就是在我国税务收入的经济杠杆影响下，逐渐趋向了改良财产构造和出产力正当布局的阶梯；有助于不停完备税收法律，纳税策划有的也许是使用税收法律的漏洞和瑕疵，这样可以促使国家税务当局及时改进和修订税法，从而健全税制，提高税收征管人员素质。

在市场经济前提下，企业当做产品出产经营的主力军，有自身单独的财务权益，而纳税不论在原理上对维持企业的合营社会益处有何等必要，也不论税制自己制定将怎样公允、公道与正当，然而对于各个企业来说，纳税归根结底是已经得到的权益的直接降低或是当局对其财政果实的无偿拒有。企业作为紧要缴税人，肯定要考虑在其纳税后形成的社会反映能否让企业受益，然而因为企业受益于社会次序、市场景况的优化具备不可计量性、隐蔽性的特征，又加上企业得益水平与其纳税的多寡具有不相等性、不直接相关性，缴税人将以为社会反映对于每个企业惯常都是没有不同的，企业会认为对其市场位次具备抉择作用的还是其自己的角逐力，这即是导致企业在主观意识中实行纳税筹划的最基础动因[8]。纳税筹划的主观动因并不意味着企业目的能够实现，要想使纳税筹划变为现实，还需具备某些客观条件，也就是税法、税制的完善程度及税收政策导向的合理性、有效性。

纳税策划的基础目标，一言以蔽之，即是降低税负、取得缴税后利益的大化，也即是缴税最小和最迟，以达成“经济缴税”。为了达到这一目的，能够将其策划目标具体化，可以分为适当奉行缴税使命、降低缴税资本和降低税收包袱。纳税策划的详尽目标并非是分离的，不一样的公司也许有不一样的详尽目标，一样的公司在一样的期间内也许有几种详尽目标，其不一样期间的详尽目标也许有不一样和偏重。

纳税筹划有四大原则：守法性原则、方向性原则、时效性原则和全局性原则。

守法性原则是指凭据当下实行的税制及相关法律惯例，在谙熟税收轨制的条件下，运用税收组成因素中的弹性进行策划，选取优质的缴税方式[10]。该原则是其基础准绳，更是其与逃、欠、抗税的实质差异。

方向性原则就是在筹划以前充足把握企业纳税的内外环境，在这个前提下解析留存的难点，在思量筹划的可能性及要达到的方向。只有有了方向，才能选择实现目标的手段。时效性原则的外在表现是充裕运用资金的时间价值，例如增值税进项税额的确认与抵扣时间、出口退税申报时间、减免税期限等。全局性原则是指在实行这种税的纳税策划时，还应该思量与它相关的税的税收负担，实行全局策划，纵横考量，从而达成全部税金最低、长久税金最少，防范左支右绌、捉襟见肘[11]。纳税筹划有五大特点：事前性、方向性、普及性、变化性和学术性。事前性就是说在应税行为发生前施行纳税策划，它能够预先衡量其成效，因此具有相对的前瞻性。方向性即是缴税人以获取纳税策划的税收益处为方向。普及性即每类税制定的缴税人、缴税目标、缴税所在、课税项目、征税额度、缴税限期等都有不同，这便给了缴税人策划的机会，也断定了其普及性特点。变化性即列国的税务轨制特别是每个税的实行细目，会根据国家近况而改变，所以它具备变化性。[12]企业要时刻存眷国家税收规制的变化并随之施行纳税筹划的应变调节。学术性即是纳税策划极其庞杂必须配备专门职员负责该项事务。纳税人可以通过合理避税、合法节税等方法进行纳税筹划，在使用这些方法时，主要运用三大手段和方法：政策竞租法、政策效用法和政策规避法。政策竞租法就是缴税人在策令颁布前，对策令拟定者施加影响，让颁布的策令对自身有助益，但这是纳税筹划的最高境界。政策效用法指正当运用现行税法以达成降低税金甚至不交税的经济行为，这一手段顺应了税制的本意。

2.国内文献综述

（1）第三条道路理论：在企业拣选的所有途径里，非法与休业是国家不想见到且不倡导的，在这两条道路外还有第三条道路企业可以选择，便是纳税筹划[14]。纳税筹划具备安全性和知识性，能够提升企业品质和各个层次的沟通技巧。

（2）涉税零风险理论：包含多交纳税金和少缴纳税金两方面。缴税人应对涉税风险施行节制，尽力达成涉税零风险，如此方可以规避不必要的经济亏损和信誉丢失，从而让企业措置有条不紊，促进企业经济活动的有序开展。

（3）税务律师理论：税务律师的职责就是为纳税人辩护，他们拥有大量的知识信息、丰富的案例经验和强烈的服务意识，可以帮助企业顺利通过事实关、证据关、法律关和程序关。

其方法主要有以下几类：

（1）合作建房法：一九九五年第四十八号文件《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》明确列出，对一者出田地，一者出金钱，两者互助建造屋宇，修筑后按比率分离作为己用的，暂时免征土地增值税；修筑后让渡的，应该征缴土地增值税。利用合作建房进行纳税筹划改变了计税基础，以换入房产的公允价替代了转让土地的成本价，在这种价格转换的过程中就享受了免税政策。

（2）股权转让法：股权转让筹划法在实质上是一种税负转嫁的手段，让渡方少缴了税金，受让渡的一方便会多缴税金。在实际操纵中，不可能只思量单方的利益，方案达成双赢方能促成互助。

（3）代建房法：代建行为尽管获取了收益，却没生成地产所有权归属的变更，因此其收益归属为劳务获得，而不隶属于土地增值税的征收领域。企业能够运用这一修筑屋宇的手段，在最初建筑时就决定终极户主，进行指定建设，以降低税金，规避建设后出售交纳土地增值税。

（4）收入分散法：房地产买卖所承担的税大致是土地增值税与营业税，土地增值税现行超率累进税率，就是说其增值率和所使用的税收征收比率成正比。是以要是能够分离房地产的出售价钱，进而使增加价值率下降，那么土地增值税将会减低。因为大多数房地产在出售前简易装潢过，所以能够从这一方面下手，把它当做独立的业务进行核算，如此便可通过二次销售进行纳税筹划[15]。

（5）机构操作法：企业内部的运作筹划是常用方法，但是如果通过外部操作，可以收到更好的效果。比如在资产重组活动中，可以通过机构分立等方式，将转让过程中的土地增值进行有机的运作，从而实现筹划目的。

（6）费用均分法：费用均分法适用于项目较多的房地产开发企业，由于这种企业会同时进行几处房地产开发项目，不同项目的开发成本会因当地地价或其他因素而不同，这便诱发了开发销售后屋宇增加价值率的高低差异，而这一不平衡的状况将会增加企业税负，因而对开发成本实行必要调节以达成节税目标势在必行。

（四）研究的主要内容 

本文主要利用以下几种研究方法讨论房地产公司土地增值税的纳税策划。

（1）案例分析法：即个案探究法，就是以样板实例为素材，联系实例环境背景，并详尽的剖析，使得探究人进入制定的景况中，设立实在的场景体味并追求处理难题的方法。通过这一方法能够更加直接地表述课题所想要表达的含义。

（2）文献研究法：文献研究法是凭据制定的探索项目，有目标地汇集、辨别并打理有关文献，依据对文献的探究生成对事实的逻辑意识，进而周全并确切地认识、把握所探索的题目的一种方式。这一方法是一类悠久而又活力四射的理论探究方法，它被广泛应用于各类学科探索。在本文中这一方法的作用主要在：参考有关论文书籍，使用多个方法获得房地产公司土地增值税纳税策划的有关文件。

（3）经验归纳法：经验归纳法便是凭借对亲身经历中的详细景况，实行概括、剖析，使之体系化、原理化，最终抬升为经验的一种方式。归纳推行优秀经验是人们史籍上长久应用的、较灵验的指导方式之一。

二、青达公司纳税筹划环境分析

（一）青达公司基本情况

湖北青达建筑有限公司于1998年4月13日在十堰市郧西县工商行政管理局注册，注册资本为10000万元，企业类型是有限责任公司，经营范围主要包括地产开发、工程建设以及商业贸易。湖北青达建筑有限公司主要经营房屋建筑工程总承包叁级、暂定土石方工程专业承包叁级；建筑、装饰材料、五金交电销售。自公司成立以来多次荣获省市“先进单位”、“文明企业”等称号。

（二）青达公司纳税筹划环境分析

湖北青达有限公司属于典型的房地产开发企业，属于一般纳税人，缴纳土地增值税、企业所得税、个人所得税、营业税、印花税、房产税、土地增值税、城建税以及教育费附加等。其纳税策划的内部环境主要有会计师事务所、内部管理层和财会人员。通过SWOT模型对湖北青达有限公司纳税筹划内部环境进行了分析。

内部优势S纳税筹划空间较大、内部管理制度健全、方案实施效率高。内部劣势W纳税筹划意识薄弱、财会人员专业水平不高、政策信息更新不及时。机会O可委托会计师事务所进行专业筹划、筹划技巧和方法越来越灵活多样。威胁T税法理解偏差可能带来法律和信誉风险、会计师事务所的投机行为会导致筹划质量下降。

目前，从总体上来看，我国纳税筹划的发展是在不断进步的，特别是在一些大型企业，运用得十分广泛，节税效果也尤其明显，但美中不足，其并没有在中小企业范围内得到全面普及。比如，青达公司的领导和职员就对纳税筹划领域缺乏关注，纳税筹划意识十分薄弱，只是关心公司的生产、销售等经营环节，没有认识到纳税筹划对公司发展的重要作用，更没有对纳税筹划给予应有的重视，以至于公司无法积极有效地开展纳税筹划工作。青达公司的财会人员在工作过程中，只是按部就班地处理一些基本的财务事项，没有将会计处理方法与纳税筹划结合起来，专业技能和业务水平不高，无法灵活运用避税技巧，同时，对税收法律及相关政策法规，掌握得也不够全面，没有充裕运用税收优惠策略，导致青达公司交了不少冤枉税。

房地产开发企业在涉税过程中纳税金额较大，这使得多半企业包括青达公司都存在把避税错误地认为是节税的思想，由此导致其纳税筹划并不如理想中乐观。策划观念一时的薄弱甚至欠缺将会给青达公司带来严重的税收风险，一旦被税务局查处，不但要弥补税金，还会面临高额的罚款，更为严重的是会直接影响到公司声誉，对其未来产生重大影响。

例如：2015年7月青达公司开发的一处房产，根据收入分开筹划法的原理，青达公司应该创立一家装潢公司专业为买房户进行装饰修整，可以与买房户签署两份协议，一个是屋宇初步完成时签署的出售协议，另外一个是与装潢公司签署的装饰修整协议，青达公司只就出售合同上说明的房屋款项增值额缴纳土地增值税，装饰修整协议上说明的款项隶属劳务获得，交纳营业税，不缴纳土地增值税，如此就可以分离获得，降低税收基数和征收比率，节约税金，但青达公司纳税筹划观念薄弱并没有想到到另外成立建筑装修公司，而是按照传统方式来销售房屋，这样显然不利于税负的减轻。

（三）筹划人员专业水平良莠不齐

当下我们国家房地产开发企业的纳税策划尚处在初始时段，但这门工作技术性却很强，纳税筹划目标的实现，很大程度上依靠于相关工作人员的专业性，这就要求筹划人员具备税务、财务等专业知识更要熟悉公司的经营运作。

例如：青达公司在对土地增值税进行纳税筹划时，该公司的财会人员由于专业知识不过硬把滞纳金、罚款错误地作为土地增值税的扣除项目，进而造成纳税策划工作难以有效开展，对降低公司税负没有助益。

（四）没有充分利用税收优惠政策

土地增值税的税收优厚策略有许多，如缴税人建筑普通标准屋宇销售，免征土地增值税；由于当局开发须要依照法令征收使用、撤回的房产，免于征收土地增值税；在公司吞并中，对被吞并公司将房产让渡到吞并公司中的，暂免征土地增值税等等。税收法律法规是一个历史范畴，与其他社会现象一样，它有其自身产生和发展的历史，会随着社会经济的发展而不断完善健全。该公司之所以没有充分利用土地增值税的减免税优惠政策，原因在于对土地增值税的税收优惠政策缺乏关注，没有做到信息的与时俱进。

例如：青达公司修筑普通房屋销售时，根据税法划定，缴税人建筑普通房屋销售，增值额未超出扣除项目金额的20%的，可以免于征收土地增值税，但青达公司并没有关注这一政策法规，而是凭照其所有增值收入计税，这样不但加重了公司的税收负担，也不利于达成财政收益的更大化。

（五）没有灵活运用相关筹划技巧

纳税筹划很大程度上取决于纳税人的主观努力，首先要细致研究法律知识，特别是熟练掌握与自己纳税权利义务相关的税法知识，寻找可供自己利用的法律缺陷和征管缺陷；其次是充足运用有关税收优惠降低自身税收负担；最后就是掌握各种方式方法并不断在实践中运用和提高。企业应该在充分了解税法及相关法律知识的基础上，结合自身实际情况，利用法律缺陷和征管缺陷进行合理避税，实现企业税负最低。其策划手段有：收入分散法、合理定价法、项目核算方式选择法、临界点筹划、利用特殊扣除项目筹划等。对于这些纳税筹划方法和技巧，青达公司并没有加以灵活地应用。

例如：青达公司2016年有一个普通标准房屋项目，凭据合理定价筹划法的原理，青达公司若是能够把普通标准房屋的增值额节制在扣除项目金额的20%范围内就可以免缴土地增值税，从而达到减轻税负的目的，但其并没有将增值额控制在20%之内，而是以市场价格销售房屋，这无疑增加了企业的税收负担。

 三、增值税纳税筹划方案

（一）增值税纳税筹划基本目标

利用实行有用的纳税筹划方案，减轻公司税收负担，帮助公司获取资金时间价值，加强公司的角逐力和抵御风险的能力，同时维护公司自身的合法权益，实现涉税零危害，最终促使公司茁壮、稳固和更好成长。

（二）单独设立筹划部门负责纳税筹划

针对青达公司纳税筹划观念薄弱和筹划人员专业水平不高的问题，我认为应该单独设立筹划部门以负责整个企业的纳税筹划工作。纵观眼下的房地产开发企业内部结构，大部分都是把纳税筹划工作交给财务部门，但是纳税筹划这门工作的专业程度较高，它不仅要求具有企业财务管理的基础，还要求相关工作人员对税收法律法规以及国家相关政策有着全方位的了解和掌控，尤其是在我国税法、政策繁复冗杂的大背景之下，不同地方的涉税项目的计算都有着很大区别，这无疑对策划从业者提出了更深层次的规定。所以只依靠财会人员处理纳税筹划问题，显然很难达到预定目标，为此青达公司应该建立筹划部门，选取专业筹划人才来开展纳税筹划工作。与此同时，对该公司筹划部门的筹划人员开展职业培训，并定期进行技能考核和效果评估也需提上日程。因为策划人员是施行纳税筹划的实际操作人员，其专业水平的高低径直作用到公司纳税筹划的成效。青达公司只有对筹划人员进行定期培育，不断提高他们的专业技能和综合素质，才能使其更好地为本公司的纳税筹划工作服务。

（三）选择项目核算方式进行纳税筹划

一九九五年财政部第六号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条明确列出“土地增值税以缴税人房地产成本核点计算的最基础核点计算项目或核点计算对象为单位计算。”由这一规定可知，根据情况不同，对多个开发项目选择分开或归并成本项目进行核算，能够减轻企业缴纳的土地增值税。房地产公司若是既修筑普通房屋，又进行其余地产建设，分开核点计算与归并核点计算并没有什么不同，这是由两种房屋的出售额和可扣除项目金额决定的。分开核点计算的话，若是能够将普通房屋的增值额节制在扣除项目金额的20%的范围内，就可以免缴土地增值税，减轻税收负担。

例如：青达公司2016年房屋出售所得为15000万元，而个中普通房屋的出售额为10000万元，豪华房屋的出售额为5000万元。可扣除项目金额为11000万元，个中普通房屋的可扣除项目金额8000万元，豪华房屋的可扣除项目金额为3000万元。

1、归并核点计算时，增值额与扣除项目金额的比例：

   增值率=（15000—11000）/11000*100%=36%

   应纳土地增值税税额=（15000—11000）*30%=1200万元

2、分开核点计算时：

   普通住宅：增值率=（10000—8000）/8000*100%=25%

             应纳土地增值税税额=（10000—8000）*30%=600万元

   豪华住宅：增值率=（5000—3000）/3000*100%=67%

             应纳土地增值税税额=（5000—3000）*40%—3000*5%=650万元

普通房屋和豪华房屋应税总计为1250万元，分开核点计算比归并核点计算多缴纳了50万元的税款。由于普通标准房屋的增值率为25%，超出20%，所以还要上缴土地增值税。更深入的策划的枢纽就在于恰当降低出售收益使得普通房屋的增值率节制在20%的范围内，若是可以将普通标准房屋的的增值额节制在扣除项目金额的20%范围内，就可以免交土地增值税。

由此筹划如下：

方案1：将销售价格降低450万元。这样企业可以少缴营业税及附加450*5.5%=24.75万元。

普通住宅增值率=[10000—450—（8000—24.75）]/（8000—24.75）*100%=19.75%；

方案2：增加开发成本450万元。这样企业扣除项目金额相应地增加450*20%=90万元，那么增值率=（10000—450—8000—90）/（8000+450+90）*100%=17.1%。

对于普通住宅而言，两类状况都能免交土地增值税，是以该企业只需就豪华住宅计税即可：豪华住宅增值率=（5000—3000）/3000*100%=67%，适用40%的税率，那么应纳税额=（5000—3000）*40%—3000*5%=650万元。这即是纳税筹划后应该交纳的土地增值税，比归并核算节约税款550万元。此纳税筹划方案主要筹划点是利用税收优惠政策实行筹划，同时避免了与税收政策的限制性抵触，可以说是一个很有操作性的方案，青达公司应灵活运用。

（四）运用合理定价方法进行纳税筹划

一九九五年财政部六号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的第11条明确列出“缴税人建设普通标准房屋销售，增值额未超出第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免于征收土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其所有增值额按规定计税。”由于缴税人修筑普通标准房屋销售增值率不超出20%免于征收土地增值税，又因现在土地增值税的适用税率为超率累进税率，“免税临界点”就成为房地产公司土地增值税实施纳税策划最常见的一种方法。由此，青达公司在开发普通房地产工程时，应用好20%这一临界点实行策划。利用合理定价实行纳税策划的要害即是恰当降低出售所得使普通房屋的增值率节制在20%范围内，如此既能够免交土地增值税，又能使房价降低，拔高住宅品质和改进住宅的配套设施，能让公司在交易战争中成为常胜将军[17]。

例如：2012年青达公司有一个普通标准住宅项目，总面积为12000平方米，平均单位售价3000元/平方米，出售总额为3600万元。地价为350万元，住宅建设成本1600万元，建设耗费200万元。城维税税率为7%，教育费附加征收率为3%，印花税税率0.5‰，营业税税率为5%，该地当局房地产开发费用允许扣除比例为20%，在计征土地增值税时利息支出可以扣除。

1、进行纳税筹划前：

收入总额=3600万元

扣除项目金额合计=350+1600+200+3600*5%*（1+7%+3%）+（350+1600）*20%=2738万元

增值额=3600—2738=862万元

增值率=862/2738=31.48%

应交土地增值税=862*31.48%=271万元

税前利润=3600—350—1600—200—3600*5%*（1+7%+3%）—271=981万元

2、进行纳税筹划后：

   A、筹划方法1：

如果该企业恰当把房屋价格降低，由原来的每平方米3000元，调整到每平方米2950元，则销售总金额为3540万元，其余条件不改变。

    收入总额=3540万元

扣除项目金额合计=350+1600+200+3540*5%*（1+7%+3%）+（350+1600）*20%=2734.7万元

增值额=3540—2734.7=805.3万元

增值率=805.3/2734.7=29.45%

应交土地增值税=805.3*29.45%=237.16万元

税前利润=3540—350—1600—200—3540*5%*（1+7%+3%）—237.16=958.14万元

    B、筹划方法2：

如果该企业器当把房屋价格降低，由原来的每平方米3000元，调整到每平方米2718元，则销售总金额为3261.6万元，其余条件不改变。

    收入总额=3261.6万元

扣除项目金额合计=350+1600+200+3261.6*5%*（1+7%+3%）+（350+1600）*20%=2719.39万元

增值额=3261.6—2719.39=542.21万元

增值率=542.21/2719.39=19.93%

应交土地增值税=0

税前利润=3261.6—350—1600—200—3261.6*5%*（1+7%+3%）

            =1061.15万元

C、筹划方法3

如果该企业器当将房屋价格提高，由原来的每平方米3000元，调整到每平方米3050元，则销售总金额为3660万元，其余条件不改变.

 收入总额=3660万元

扣除项目金额合计=350+1600+200+3660*5%*（1+7%+3%）+（350+1600）*20%=2741.3万元

增值额=3660—2741.3=918.7万元

增值率=918.7/2741.3=33.51%

应交土地增值税=918.7*33.51%=307.86万元

税前利润=3660—350—1600—200—3660*5%*（1+7%+3%）—307.86=1000.84万元

筹划方法1每平方米销售价格比原本销售价格减少了50元，总收益总额比原本金额减少了60万元，但是缴税前的利益却比原本金额减少了22.86万元；筹划方法2每平方米销售价格比原本售价减少了282元，总收益总额比原本金额减少了60万元，税前利润相比策划前增加了80.15万元，而土地增值税却比策划前少缴纳271万元；筹划方法3每平方米销售价格比原本销售价格提高了50元，总收益金额相比之前增加了60万元，缴税前的利益相比纳税筹划前也增加了42.7万元。

根据这个对比表及不难分析出，筹划方法2的增值率19.93%最接近于“免税临界点”20%，是以此时该房地产开发企业可以免缴土地增值税，且税前利润也达到了最高值。由此建议，在日常的生产经营中，青达公司要把握临界点的核算，以此当做销售部合理定价的根据，以此来寻找平衡点，从而降低税负，在激烈的竞争中取得一席之地。

表4-1  不同筹划方式下土地增值税及税前利润对比表

 （五）适度加大建造成本进行纳税筹划

房地产开发企业为了提高商品角逐实力，改进建设小区的环境，拔高装潢层次等方式，增添住宅两点，提高商品的竞争力。投资能够用拔高销售价格获得弥补，公司增加了建筑本钱即是增加了可扣除项目金额，可扣除项目金额的增长幅度为建造成本增长幅度的1.3倍，这样就减低了增值率，少缴纳甚至免于缴纳土地增值税[18]。

例如：青达公司适逢建设北捷小区，为此项目付出土地出让金1500万元，建设成本3200万元，含借来款项利息200万元，可售面积30000平方米。而今正在计议出售战略，如果出售毛坯房，每平方米销售价格3200元，出售总金额为9600万元，营业税税率为5%，城建税7%，教育费附加3%。

方案1：出售毛坯房应交纳土地增值税。不含息建造成本=1500+（3200—200）=4500万元，扣除项目金额=4500*130%+9600*5.5%=6378万元，增值额=9600—6378=3222万元，增值率=3222/6378=50.52%，适用税率40%，速算扣除率为5%，应交土地增值税=3222*40%—318.9=969.9万元；

方案2：改卖毛坯房为精装房，对住宅实行装潢，事先估计装潢耗费1200万元，税法允许扣除，装潢以后每平方米销售价格仍然为3700元，出售总金额11100万元，无其余变更要素。不含息建造成本=1500+（3200—200）+1200=5700万元，扣除项目金额=5700*130%+11100*5.5%=8220.5万元，增值额=11100—8220.5=3079.5万元，增值率=3079.5/8221.5=38.4%，适用税率30%，速算扣除率为0，应交土地增值税=3079.5*30%—0=923.85万元

方案二比方案一少交969.9—923.85=46.05万元，由此建议青达房地产开发企业恰当增加建设成本，拔高销售价格，使增添的建设成本取得弥补，能够减低增值率，若是普通标准房屋，则免交土地增值税；若是非普通标准房屋，可减低增值额和增值率，使得计算土地增值税时适用较低税率，少交土地增值税[19]。

四、增值税纳税筹划方案的实施

（一）方案的实施步骤

首先，根据策划思路制定纳税筹划方案，内容主要有方案实施的详尽方式、程序、考虑因素、凭据的法令、预期效果、提防项目及可能面对的危害等；其次，结合企业自身的实际情况及内外部环境，进行可行性分析及风险分析，合理评估，在众多方案中选出最优方案；再次，配备相关人员开始执行具体方案，并在资金上给予支持，保证方案的顺利实施；最后，在施行过程中，还要时常、按期地进行检查监督，并在讯息回馈中明了该方案施行的具体景况，以保证纳税筹划达到预期效果。

（二）方案的风险分析

其风险大致有以下四个方面：

（1）政策风险：包括选择和变化的风险。企业在进行筹划时，必须正确理解相关政策的含义，分析不同地区税收政策的差异性，找到适合自身筹划的法律依据。同时，伴随市场经济的蓬勃进展，税制也在不停地发生变化，公司应该审时度势，以变应万变，尽量避免税制变化给企业带来的危害。

（2）税务行政执法偏差风险：不管哪种税，税制在其领域内都留存了相对的余地，只要是税制没有确切规定的行径，税收部门就有权利依据自己的判别认为是不是应税行为，由于税务执行税法的人品质良莠不齐，税务法令的施行有着一定差别[20]。

（3）经营损益风险：当局课税展现当局对公司利润的无偿享用，同时当局并不需要担负公司经管损耗的危害，虽然税制注明公司在某一时期内能够进行亏损弥补，但实质上公司弥补损耗的来源还是其自身往后每年达成的利益，并非已缴税款的返还 ，最终企业不得不负担大部分的损益风险。

（4）投资扭曲风险：在现实社会中，缴税人在选择注资策划时，一般会因为税务要素抛弃最好策划，而选择次一等的策划，因此给公司造成损耗的可能性。

（三）方案的实施保障

1.企业各组织机构之间协调配合

土地增值税纳税筹划具体方案的实施，离不开公司各部门之间的相互配合和有效沟通，如生产部门要控制成本，销售部门要明确销售计划，人事部门要合理用人，财务部门要严格资金管理等。各部门在做好本职工作的基础上，进行有效沟通并协调配合，才能共同促进方案的顺利实施，最终达到预期目的。

2.领导层把握全局进行正确决策

公司高层是一个公司的领头羊，其决定策划能力的高低在一定程度上决定着公司的成长和进前途。一个出色的领导必然具备长远的见地，纵览全局，兼顾各方，从企业整体的角度着手，对企业经营的各个环节、企业内部的各个部门以及企业面临的内外部环境有一个准确的把握，并针对企业整体的实际情况，对企业的各种发展方案进行分析审查，适当安排，最终做出正确决策，促进企业的长远发展。

3.加强内部控制实施制度化管理

《人民日报》评论曾指出，一个人挥舞胳膊的自由止于别人鼻子的地方。一个公司如果缺乏规则章程的约束，其整体运作将陷入混乱，最终会被社会所淘汰。伴随市场经济的不断进步，内部控制制度对公司进展越来越重要，公司要想在猛烈的角逐之中站稳脚跟，必须不停完备公司的内控章程，以杜绝作弊、防备风险、拔高公司资产的再次生长技能及公司员工的整体素质，形成一套自身调节、自我管束的控制系统。这样，才能使公司的经管向着规范化、规则化、系统化的目标进展，最终实现公司目标。

结    论

战国时期，思想家荀况在其著作《富国篇》中曾这样阐述强壮国家的方略，理财之道，不外乎增加收入，节省开支，理财如此，在经济工作中更是如此。随着经济全球化的逐渐推进，我国的市场经济体制和现代企业制度也随之建立与发展起来，微观经济主体建立健全成本约束机制的观念也由此深入人心。因此各企业特别是房地产开发企业更是不再仅仅注重开源，而是逐步把眼光聚集在如何有效的控制内部成本和外部成本之上。纳税筹划无疑是达到节流最好手段之一，在不违背国家法律立法精神的基础上，降低税负，规避涉税风险，使得企业财务利益最大化。而土地增值税作为房地产公司税收负担的一个核心税类，其复杂性与技术性不言而喻。但从纳税筹划的理论角度来说，越是税制规定冗杂和税负沉重的税种，其纳税筹划空间就越大。只有在遵守法律的情况下来合理纳税，才是我们财务人员今后致力于，只有这样企业才能把每一分都花在刀刃上为我国经济建设作出贡献。

本文立足于房地产开发企业，以纳税筹划的基本理论为指导，结合国内外优秀研究成果，针对房地产业的重要税种——土地增值税，运用经济学、统计学、管理学等学习科目知识，在理论联系实际的前提下对青达公司土地增值税纳税筹划进行了具体研究。人类对知识的探索是无所穷尽的，虽然本文没有深入到更深的层次，但相信对房地产开发企业的纳税筹划有一定程度的借鉴意义。

致    谢

年光荏苒，四年的大学生活也快结束。回顾这几年的学习生活，我收获良多。不仅在学业上取得了进展，生活做人方面更是让我受益终身。从论文开题到撰写再到终稿期间，我的指导老师以及我的同学特别是我的室友们给予了我很大的帮助和支持。在此我要向我的指导老师以及同学们表示由衷的感谢。

首先我要谢谢我的指导老师xxx。这篇文章是在老师的精心引导和大力支持下完成的，从其选择课题到文献搜集、结构安排再到具体内容，一直到结尾的终稿，老师都不厌其烦地给了我很多好的建议，而且对每一个学生都十分关爱。

其次我要谢谢2013级会计十四班的同窗们，尤其是带给我无数关爱的709的室友们，是这群可爱的人陪我度过了最后四年的学校生涯，在我面对学习生活问题甚至就业压力时，给予我精神上鼓励。

最后感激参与论文答辩并核阅本文的老师们。

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